В ст. 15 ЖК РФ, характеризующей требования, предъявляемые к жилым помещениям, дается расшифровка понятия «пригодные для проживания». Это означает, что жилое помещение, отвечающее требованиям жилищного законодательства, должно соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. Непригодными для проживания признаются жилые помещения, не отвечающие нормативно-техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, вследствие аварийности, физического износа, несоблюдения строительных норм и правил при застройке близлежащей к дому территории, иных оснований, предусмотренных законодательством.

К непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся:

- каменные дома с физическим износом свыше 70%,

- деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%.

Независимо от этих условий к непригодным для проживания жилым домам относятся:

- жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожароопасных и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и в других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке строительными нормами и правилами,

- жилые дома, получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и тому подобных явлений, если эти повреждения не могут быть устранены с конструктивным одновременным обеспечением требований строительных норм и правил к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации,

- жилые дома, расположенные в опасных зонах отвалов породы, угольных и сланцевых шахт, обогатительных фабрик, в зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий,

- жилые дома, расположенные на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами,

- жилые дома при возникновении угрозы аварии или обрушения здания в результате достижения предельного физического износа несущих строительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения прочности и несущей способности) или деформации основания зданий,

- жилые дома после аварии, пожара, стихийного бедствия в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно,

- жилые дома в случае невозможности обслуживания жителей и технической эксплуатации здания.

К непригодным для постоянного проживания жилым помещениям следует относить:

- жилые помещения при нахождении в жилых домах предприятий, учреждений и оборудования, запрещенных строительными нормами и правилами в том случае, если не представляется возможным вывести указанные производства из здания,

- жилые помещения в жилых домах, признанных непригодными для проживания,

- жилые помещения, имеющие дефекты планировки и уровня внутреннего благоустройства,

- жилые помещения, санитарно-гигиенические условия которых не отвечают утвержденным показателям,

- жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в случае угрозы обрушения плит, балок, ригелей, колонн, простенков, панелей и тому подобных единичных строительных конструкций.

Вопрос о непригодности для постоянного проживания жилого дома, в котором часть жилых помещений является непригодной для постоянного проживания, следует решать в индивидуальном порядке, с учетом конкретных обстоятельств. К указанным конкретным обстоятельствам относятся, в частности:

- размер и характер полноценной и неполноценной площади,

- физический износ конструкций и дома в целом,

- размер затрат на модернизацию здания,

- возможность обеспечения нормальных условий проживания для не отселенных жителей.

КАКИЕ ВОПРОСЫ СТАВИТЬ СУДЕБНОМУ ЭКСПЕРТУ

  1. Является ли исследуемый объект недвижимости –изолированным помещением?
  2. Имеет ли недвижимое имущество прочную связь с землей  ( наличие фундамента)?
  3. Является ли спорное недвижимое имущество пригодным для постоянного проживания граждан в течении всех сезонов , а не только в летнее время?
  4. Отвечает ли спорный объект недвижимости всем требованиям СНиП как жилое помещение?